Le guide de la location

·14 novembre 2019

De nombreuses raisons peuvent vous pousser à mettre en location à Belfort : vous avez réalisé un investissement locatif (qui doit être rentable, donc occupé le plus souvent possible), vous avez hérité d’un logement, vous souhaitez louer votre résidence principale en attendant des jours meilleurs pour la vendre à un bon prix… Peu importe ce qui vous pousse : l’important, c’est de savoir ce qui vous attend. Nous avons déjà fait le point sur les grandes étapes à suivre pour louer un bien. Maintenant, nous allons détailler tout ce qu’il faut savoir pour louer dans de bonnes conditions : type de bail, durée d’engagement, montant du loyer, fiscalité des revenus, etc.

Bail, durée du contrat, loyer, fiscalité : tout ce qu’il faut savoir pour mettre en location à Belfort

Il n’y a pas une location, mais des locations. Plusieurs moyens de mettre en location à Belfort, plus exactement. Du type de bail choisi dépendent les conditions dans lesquelles vous allez louer le logement et déclarer vos revenus.

Les types de locations

On distingue deux grands types de locations : la location nue et la location meublée.

Dans le cadre d’une location nue, le logement est proposé sans meubles. Seules les installations minimales doivent être incluses : sanitaires, douche ou bain, lavabos. Pour une première location (après achat neuf), il n’est même pas obligatoire de proposer une cuisine ! Ce type de location est régi par la loi du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs.
Dans le cadre d’une location meublée, le logement est proposé avec un minimum de meubles (couchage, rangements, cuisine équipée…). Ce type de location est régi par le décret du 31 juillet 2015 issu de la loi Alur.

Dans les deux cas de figure, vous avez l’obligation de mettre en location à Belfort un logement décent, qui ne présente aucun risque pour les locataires et leur santé.

La durée du bail locatif

En fonction du type de location que vous choisissez, la durée du bail est différente.

Pour une location nue, le bail dure 3 ans.
Pour une location meublée, le bail dure 1 an.
Pour une location étudiante, le bail peut être ramené à une durée de 9 mois (là aussi, il est proposé meublé).
Pour une colocation, vous pouvez choisir entre les trois types de baux ci-dessus.

Hormis le bail étudiant, chaque contrat locatif est renouvelable tacitement, ce qui veut dire qu’il est reconduit automatiquement à échéance si personne n’émet le souhait de le rompre. Par exemple, si votre locataire a signé pour 3 ans et qu’il souhaite rester lorsque la date de fin du bail approche, celui-ci sera reconduit tacitement pour 3 ans de plus. Toutefois, il peut être interrompu à tout moment – de la part du locataire.

La rupture du bail

Avant de mettre en location à Belfort, il est important de connaître les règles qui s’appliquent à la rupture du bail. A savoir : dans quelles conditions pourrez-vous vous séparer de votre locataire en cas de besoin ?

L’occupant peut mettre fin au bail quand il le souhaite, par simple courrier recommandé. Il doit simplement respecter un préavis (1 mois dans la plupart des cas, 3 mois dans les zones où la demande locative est moins forte).
Le propriétaire bailleur ne peut rompre le bail que dans certains cas de figure. D’une part, si tout se passe bien avec le locataire, le congé ne peut être donné qu’au moins 6 mois avant la date d’échéance du contrat, et seulement pour l’un des motifs suivants : vendre le logement, habiter le logement, louer le logement à un proche (membre de la famille). Le motif doit être dûment indiqué dans la lettre de rupture du bail. D’autre part, si le locataire ne respecte pas ses engagements (payer le loyer et les charges, respecter le logement, respecter le voisinage), il est possible de mettre fin au bail avant la date d’échéance. Un recours en justice peut toutefois être nécessaire.

La fiscalité des revenus

En fonction du type de location, la fiscalité des revenus n’est pas la même.

La location meublée est considérée comme une activité commerciale. Les revenus locatifs sont donc soumis au régime d’imposition des BIC (bénéfices industriels et commerciaux).
La location nue est soumise au régime d’imposition des revenus fonciers. Ils sont à déclarer dans la déclaration habituelle.

Ces revenus sont soumis à l’un de ces trois régimes fiscaux, en fonction de leur montant annuel (ou d’un choix délibéré de votre part) :

Le micro BIC (location meublée) ou micro foncier (location nue) ;
Le régime réel simplifié ;
Le régime normal.

Chacun de ces régimes vous donne droit à différents avantages : abattement fiscal, possibilité de déduire les charges de fonctionnement du logement des revenus fonciers, etc.

Le montant du loyer

Avant de mettre en location à Belfort, il faut fixer un montant pour le loyer que vous allez réclamer. Cela ne se fait pas au hasard. Il faut étudier le marché pour fixer une somme cohérente au regard des autres biens similaires, au risque, sinon, de faire fuir vos locataires potentiels. Vous avez toute liberté de fixer le loyer qui vous plaît, mais sa révision, elle, est soumise au respect de l’IRL publié chaque année par l’Insee.

La plue-value à la revente

Enfin, il faut savoir que le fait de mettre en location à Belfort un logement le fait sortir du champ de l’exonération des plus-values en cas de revente. Cela signifie qu’au moment de la revente de votre bien immobilier, votre éventuelle plus-value (rapport entre le prix d’achat et le prix de vente) sera taxée à hauteur de 36,2 %, moins les abattements qui s’appliquent par année de possession au-delà de cinq ans. Ce n’est pas le cas quand vous vendez une résidence principale – une transaction exonérée de taxe.

mettre en location à Belfort

Les points à vérifier avant de louer un bien immobilier

Avant de proposer votre logement à la location, vous devez penser à bien vérifier son état général (décence, propreté, fonctionnement des installations et des équipements) et effectuer les travaux de rénovation ou de réparation nécessaires. Vous devez également faire réaliser des diagnostics techniques (amiante, plomb, DPE…) et, le cas échéant, apporter les modifications qui s’imposent (par exemple, en cas d’anomalie identifiée sur l’installation de gaz).

Dernier point : prenez connaissance des obligations du bailleur et du locataire : vous saurez ainsi ce que vous avez le droit de faire et de ne pas faire pour mettre en location à Belfort.