La vente d’un logement occupé, ça marche comment ?

·5 décembre 2019

Vous souhaitez vendre un bien immobilier actuellement occupé, avec un bail en cours. Deux possibilités s’offrent à vous : attendre patiemment que le contrat de location arrive à son terme, ou opter pour une mise en vente immédiate pendant que le locataire est encore sur place. Et oui, il est tout à fait possible de vendre un logement occupé à Belfort ! On vous explique comment ça marche.

Vendre un logement occupé à Belfort vous permet de ne pas attendre la fin du bail

C’est sans doute l’avantage majeur de ce type de transaction : quand vous vendez votre logement occupé, vous n’avez pas besoin d’attendre que son locataire le libère. Si le bail a été renouvelé pour trois ans il y a quelques mois à peine, vous êtes donc libre de vendre malgré tout.

Habituellement, mettre sur le marché une habitation louée suppose de donner congé au locataire en respectant les délais imposés (au moins 6 moins avant la date d’échéance du bail) et de le prévenir par courrier recommandé, en prenant soin de lui proposer le bien immobilier en priorité via une offre en bonne et due forme (c’est le droit de préemption). Ce n’est pas le cas si vous entendez vendre un logement occupé à Belfort : vous avez juste à prévenir votre locataire de votre projet, mais celui-ci n’est pas prioritaire pour acheter et n’a pas son mot à dire quant au futur changement de propriétaire – sauf pour ce qui est des visites, puisque vous aurez besoin de son autorisation pour montrer le logement aux acquéreurs potentiels.

L’autre atout, c’est que vous continuez à toucher les loyers jusqu’à la dernière seconde, avant de passer la main à l’acheteur. C’est une bonne façon de préparer sereinement un futur projet.

vendre un logement occupé à Belfort

Ce qu’il faut savoir pour vendre un logement occupé

Maintenant, voyons concrètement comment les choses se passent pour vendre un logement occupé à Belfort.

La location doit être en règle. Cela veut dire que vous devez avoir établi un bail locatif et déclaré vos revenus fonciers à l’administration fiscale. De son côté, le locataire doit être en règle, personnellement (papiers d’identité valides ou titre de séjour viable) et à votre égard (pas d’impayés, pas de nuisances sonores, pas de problèmes de voisinage, etc.). L’idée n’est pas de « refiler une patate chaude » à un acheteur, mais bien de vendre un investissement locatif rentable et sans soucis.
Le contrat de location ne change pas. Même si le bien immobilier change de propriétaire, le bail n’est pas modifié : il continue à courir jusqu’à la date d’échéance, avec les mêmes droits et les mêmes obligations. Le loyer ne peut pas être augmenté à l’occasion du changement de mains, seulement une fois par an lors de la révision autorisée. Seule la caution est dégagée de son engagement. Quant au dépôt de garantie, il devra être rendu (lors du départ du locataire) par le nouveau propriétaire : à vous de voir comment vous souhaitez vous arranger.
Le prix du bien immobilier subit une décote. C’est quasiment inévitable : le fait de vendre un logement occupé à Belfort vous contraint à baisser le prix. Le montant de la ristourne dépend de la durée restante du bail : plus elle est élevée, plus le nouveau propriétaire devra attendre pour reprendre possession du logement, plus le prix doit être réduit. La décote peut atteindre 20 %, et bien plus pour les logements soumis au régime de la loi de 1948 (qui protège les locataires).
Le droit de préemption ne s’applique pas. On le disait plus haut : dans le cas de la vente d’un logement encore occupé, le locataire n’a pas la priorité pour acheter. Mais rien ne l’empêche de faire une offre de son côté s’il le souhaite.
La revente est soumise à la taxation sur les plus-values. Puisqu’il s’agit d’un bien immobilier locatif et pas de votre résidence principale, la vente est soumise à la taxation de 36,2 % sur les plus-values réalisées dans le cadre des transactions immobilières, moins les abattements qui s’appliquent par année de possession.

Vous savez désormais comment vendre un logement occupé à Belfort !